Noget for enhver smag

Fisketorvets nye madunivers og mødested skal bidrage til livet langs vandet med både street food, barer og traditionelle restauranter, der vender ud mod stedets velbesøgte havnebad. Af samme årsag har projektet fået navnet KAJEN. Den store transformation af centerets restaurationsområde giver madoplevelser i fire etager fordelt på ca. 6.500 m². Der er bogstaveligt talt noget for enhver smag, da besøgende kan gå på opdagelse i over 30 spisesteder og et langt mere varieret udvalg. På toppen er der anlagt en offentligt tilgængelig tagterrasse med udsigt over havnen og Københavns skyline.

I samspil med nærmiljøet
Projektet er eksemplarisk for, hvordan butikscentre ændrer karakter i disse år, fortæller Lars Beier, der sidder med udviklingsprojekter på Fisketorvet :

Traditionelt set er mange shoppingcentre bygget på vrangen i den forstand, at alt det publikumsorienterede ligger inde i midten, mens teknik og administration ligger ude langs facaden, der gerne har et lukket udtryk. Men nu er tendensen, at centrene i stedet bliver transparente, så de bedre kan interagere med deres omgivelser og efterleve nutidens krav til dagslys.

I Fisketorvets tilfælde er der heller ingen tvivl om, at der er kommet betragteligt mere liv i det omkringliggende miljø siden centerets åbning i 2000. Havnebadet kom til i 2003, og i dag er området ikke blot befærdet af de mange, der nyder godt af vandkanten i sommermånederne. Det er også blevet en travl færdselsåre for fodgængere og cyklister i kraft af Cykelslangen, Bryggebroen og anden byudvikling. Derfor giver det ekstra god mening, at flere af de nye tilbud vil kunne tilgås udefra i stueplan.

Retail i forandring
Den nye tilføjelse er en del af en større vision med en ny lokalplan, som Artelia var med til at udarbejde. Planen åbner for at udbygge centeret med andre typer erhvervsbyggeri og boliger. Som Lars påpeger, viser det endnu en ny tendens, hvor der tænkes langt mere i oplevelser, og centrene i højere grad bliver kombineret med bebyggelse til andre formål :

Planerne for de øvrige projekter ligger ikke 100 % fast, men som en del af idéudviklingen har Lars og vores cost management­-specialister hjulpet med at lave business cases for forskellige scenarier. I forhold til den overordnede planlægning af Fisketorvets udvikling og hermed realisering af mulighederne i lokalplanen er der en stor kontekst at tage hensyn til. Lars har derfor et nært sam­arbejde med Artelias trafikplanlæggere og mange andre specialister.

Området er på alle måder et knudepunkt, og ikke kun trafikalt. Går man spadestikket dybere, har vi en af HOFORs hovedlinjer liggende i jorden og et stort metrobyggeri, der kræver en hel del koordinering, fortæller Lars og suppleres af Helle Korndal, der repræsenterer bygherren :

Over 30 nye lejemål
Kompleksiteten var også kendetegnende for byggeriet af det nye madunivers, hvor Artelia har stået for samtlige ingeniørydelser, projekteringsledelsen, byggeledelsen og arbejdsmiljøkoordinering (P). Processen krævede omhyggelig planlægning, da der er et vigtigt hensyn til den øvrige drift.

Centerbyggeri er samtidig kendetegnet ved, at der skal tænkes i fleksible løsninger, der nemt kan tilpasses forskellige behov. Lejerne har hver især deres unikke ønsker, som vi sideløbende har hjulpet med at imødekomme i rollen som lejerrådgiver. Den opgave varetog Edda Maria Vignisdottir, og hun kan se tilbage på en kreativ proces, hvor digitale smagsprøver på den fremtidige indretning var basis for dialogen. Hvert lejemål blev tegnet op i 3D af Unibail-Rodamco-Westfields eget designstudie, Concept Studio, der samtidig hjalp mange af lejerne med at skabe eller forfine det æstetiske udtryk til den enkelte forretning. Artelias mere tekniske modeller havde derimod en anden funktion, fortæller Edda :

3D versus 2D
I snart fem år har Edda haft sin faste gang på Fisketorvet, hvor hun hjælper med adskillige projekter i relation til den løbende drift og indretning af lejemål til nye formål. Et godt eksempel er Danmarks største Sport 24, som flyttede ind i centeret i 2023. Derfor kender hun også en del til kontrasten mellem nye byggeriers digitale modeller og det eksisterende centers gamle 2D-tegninger, der giver udfordringer, som på ingen måde er unikke for Fisketorvet :

As-built-materiale fra den analoge tidsalder er sjældent retvisende nok. Det er en teknisk problemstilling, når man skal renovere, men også når kommunen skal have al den dokumentation, der i dag er obligatorisk ved ibrugtagningstilladelsen. Forskellen bliver ekstra tydelig, når man sammenligner med et fuldt modelleret nyt byggeri, hvor dataudtræk er en nem sag, fortæller Edda.

Asset management
Af samme årsag arbejder Fisketorvet løbende på at digitalisere deres drifts­opgaver. Til det får de assistance af vores afdeling for Driftsherrerådgivning, der bl.a. er med til at implementere DKV-planer for de brandtekniske anlæg i centerets FM-system (Dalux FM). Ved den nye udbygning stod de for at facilitere og kvalitetssikre den digitale aflevering for at sikre et validt og fyldestgørende drift- og vedligeholdelsesgrundlag, som vil skabe værdi for den fremtidige drift, fortæller Aziz Hüdai Idil :

Informationerne er f.eks. produktdata, tegninger, serviceintervaller og de rapporter, der løbende bliver tilføjet. Som Aziz påpeger, er modellen ikke kun en gevinst i forhold til asset management på det operationelle niveau. Den nemme adgang til data kan også bruges på taktisk og strategisk niveau.

Et retailcenter er et perfekt eksempel på en ejendom, hvor det giver rigtig god mening at have den eksakte fordeling af samtlige arealer. Her kan man meget nemt se, hvad der præcist tilhører det enkelte lejemål og hvilke områder, der er fælles. Da man kan kortlægge alle overflader af en vis type, kan det også bruges til udbud af f.eks. rengøring eller vinduespudsning, udtaler Aziz og suppleres af Edda, der fremhæver et sidste perspektiv :

Fisketorvet er miljøcertificeret med BREEAM, og det kræver en del dokumentation. Da alle nye tilbygninger skal efterleve kravene, har vi været den samme proces igennem med maduniverset. Her kunne vi se, at arbejdet blev en del nemmere, når alting ligger digitalt.